В травні 2015 року до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” було внесено суттєві зміни стосовно порядку створення ОСББ. Запропонована система несе в собі реформаторську ідею, оскільки пропонує ефективніше задоволення потреб населення шляхом підвищення якості обслуговування та ціноутворення, необхідності та можливості самостійно проводити поточні та капітальні ремонти багатоповерхівок та нести особисту відповідальність за наслідки проведення таких модернізацій. Це підтверджується позитивним досвідом таких країн як Польща, Фінляндія, Бельгія, Франція, Литва та Естонія.
Тож в чому полягає відмінність від старої системи? Чому ми вважаємо внесені зміни реформуванням?
Довгий період часу в Україні панувало вузьке, обмежене сприйняття будь-якого виду власності, спричинене радянським ставленням до права власності в цілому. Сьогодні ж постала гостра необхідність змінити це сприйняття шляхом реорганізації житлових об’єднань, передачі контролю над ними самим співвласникам і мінімізації втручання в процес з боку органів державної влади.
Втім, ціла низка проблем продовжує бути перепоною на шляху до ефективного управлінння співвласністю :
- Відсутність у мешканців усвідомлення необхідності належної державної реєстрації права власності. Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Наявність даної норми пов’язанна з необхідністю захисту права власності та запобіганню утворення ОСББ на етапі новобудов та відмови співвласникам в прийнятті участі у майбутньому. За таких обставин співвласники повинні перевірити за допомогою Державного реєстру речові права на нерухоме майно власників майна у багатоквартирному будинку, а в спірних випадках – звернутися безпосередньо до осіб, що мешкають у квартирах з метою отримання достовірної інформації.
- Відсутність усвідомлення мешканцями відповідальності за своє майно, його стан. Зазвичай, мешканці поділяються на ініціативних та пасивних, які беззаперечно сприйматимуть зміни, що відбуваються. Втім, під час утворення ОСББ слід враховувати, що на плечі мешканців чинним законодавством покладається низка заходів: формування органів управління, участь в розробленні статутних документів, правильна підготовка документів безпосередньо необхідних для реєстрації, прийняття кошторису, використання коштів з фондів ОСББ тощо.
- Відсутність активної роботи ОСББ в галузі врегулювання питань, які постають в процесі початку роботи з ОСББ. Серед цих питань необхідно зазначити у більшості відсотків відновлення документації на будинок, складні процедури переукладання договорів з постачальниками послуг, оформлення документів на земельну ділянку яких, зазвичай, просто не оформлювались під багатоповерховими будинками ( не стосується новобудов).
- Відсутність прозорості процесів, які відбуваються в ОСББ. Перш за все, слід звернути увагу на доступ до інформації та порядок формування цін. Врахувати яким чином ОСББ визначить фінансову рентабельність свого існування. Також, варто зосередити увагу на контролі використання власних коштів і чим більше участі мешканці будуть приймати в управлінні ОСББ, більше залучатись до роботи, тим ефективнішою буде їх співпраця з ОСББ.
На нашу думку, всі ці проблеми виникають внаслідок обмеженого інформування громадян щодо функціонування самого ОСББ та руху його капіталу. Через це зростає недовіра до такої форми ведення господарювання, постають питання, які ставлять під сумнів ефективність роботи ОСББ. Підвищує недовіру також ускладнена процедура самого створення ОСББ.
Хоча, насправді все не так складно, як здається на перший погляд.
Процедура створення ОСББ складається з всього з декількох кроків:
- Створення ініціативної групи мінімум з трьох осіб
Ними повинні бути власники квартир або нежитлових приміщень у певному будинку, а орендарі, щоб стати членами ініціативної групи, повинні мати відповідне доручення власника. Їх завдання – скликати установчі збори у встановлену дату і час, у конкретному місці, готувати рішення цих зборів та надсилати запити до Державного реєстру. До того ж, вони мають інформувати мешканців (власників) про свою діяльність, щоб ті розуміли, з якою метою створюють це ОСББ.
Жодному власнику, який виявив бажання стати членом ОСББ, не може бути відмовлено у реалізації такого права.
Початок створення ОСББ у новобудованих багатоквартирних будинках можна починати після того як право власності на половину і більше квартир та нежитлових приміщень було зареєстровано у встановленому законом порядку.
- Формування реєстру співвласників
Ініціативна група повинна надати відповідну заяву в електронному або письмовому вигляді державному реєстратору або нотаріусу. Без реєстру співвласників проведення установчих зборів на законних підставах неможливе.
По-перше, тому що кожен власник має право бути сповіщеним про збори і бути присутнім на них.
По-друге, тому що рішення про створення ОСББ можна ухвалити лише голосуванням «за» більшістю від загальної кількості власників, а не просто присутніх осіб на зборах.
- Скликання установчих зборів
Повідомлення про проведенння установчих зборів направляється ініціативною групою не менше, ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів.
Форма – письмова, вручається кожному співвласнику під розписку або відправляється поштою.
Повідомлення повинно містити інформацію про те, хто ініціює установчі збори, місце та час їх проведення, а також проект порядку денного.
- Підготовка проекту Статуту ОСББ
Складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органами виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері житлово-комунального господарства.
- Проведення установчих зборів
Рішення ухвалюються поіменним голосуванням, кожен співвласник має кілька голосів, що пропорційні частці загальної площі квартири або усіх приміщень будинку. Кожен голосуючий ставить власний підпис «за» або «проти» .
Якщо на установчих зборах виявиться, що голосів за створення ОСББ – недостатньо, необхідно провести письмове опитування власників, які не були присутніми на зборах. Строк проведення такого опитування повинен становитити не більше 15 днів з дати проведення зборів.
- Державна реєстрація ОСББ – звичайна процедура реєстрації юридичної особи.
Важливо, що в одному будинку може бути створене лише одне ОСББ.
От і вся процедура.
Таким чином, маючи наснагу та певну мету, співвласники багатоквартирних будинків мають змогу самі покращити свої житлові умови, скористатися допомогою міської влади у цьому напрямку, наприклад прийняти участь у конкурсі на кращі проекти з реалізації енергоефективних заходів у житлових будинках, тощо.
Тож, не все так складно, проте ця реформа не матиме жодного сенсу, допоки українці не захочуть нести повну відповідальність за свою власність. Без цієї умови жодому закону не буде під силу пришвидшити процес реформування. Так ми зможемо довести, насамперед, самим собі, що живемо у свідомому суспільстві, яке не лише тяжіє до кращого майбутнього, а й готове працювати для втілення своїх бажань.
Діана Козловська, керуючий партнер ЮК Elite Consult Group
Останні коментарі